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“城改”土地驰援上海新房市场 前7月已推11幅
页面更新时间:2018-08-06 07:34

           中房报记者 高欣丨上海报道

  在经历上半年住宅用地供应稀缺的干渴后,进入下半年,上海(楼盘)的土地市场重现生机。

  7月31日,随着上海市金山区金山新城JSC1-0701单元01-04地块成功出让,7月土地的出让计划全部完成。从部分地块终止出让,到央企国企主力拿地,上海土地市场的表现生动和丰满。

  7月31日,上海市金山区金山新城JSC1-0701单元01-04地块最终以39.17亿元的底价被农工商房地产竞得,折合楼板价1.67万元/平方米。值得注意的是,该地块是隶属山阳镇卫东村海光2、3组“城中村”改造项目,距离海岸约600米,距离金山铁路金山卫站约600米,距离金山百联购物中心约1公里,处于金山卫地区居住氛围较为浓厚的区域。而这已是金山区成交的第二幅“城中村”改造地块。

  根据上海链家市场研究部监控的数据显示,今年以来,上海已经挂牌11幅“城中村”改造地块,“城中村”改造不断为上海土地市场造血,成为上海新增住宅用地的重要来源。

  “城中村”改造地块频现

  尽管上海的“城中村”改造工作成果比不上深圳(楼盘),但改造的动作从未停止。在改造不断推进过程中,上海各区也开始释放出大量住宅或涉住宅土地,“城中村”改造地块频现上海土地市场,成为了新增住宅土地供应的重要来源之一。

  2018年进入下半年,上海住宅用地无论是成交还是挂牌,速度均有明显加快。7月27日,上海市土地交易市场再挂牌3幅国有建设用地,总出让面积约7.5万平方米,总价约为34.96亿元。

  值得关注的是这3幅土地均为“城中村”改造项目,其中,奉贤南桥新城18单元02-04区域地块为肖塘地区的“城中村”改造项目,宝山的两幅土地均为宝山区大场镇联东村的“城中村”改造项目。算上这3幅,2018年以来上海已经挂牌了11幅“城中村”改造地块,并有部分已完成出让。

据上海链家市场研究部监控数据统计,上海在2018年挂牌的11幅“城中村”改造地块中,有3幅为动迁安置房地块,1幅为商办地块,其余7幅均为纯商品住宅用地或商住混合地块,换言之“城中村”改造地块已经成为了上海商品住宅类用地的重要来源之一。这其中,宝山占据了7幅之多,涵盖了庙行、杨行、顾村、大场等区域。
  据上海链家市场研究部监控数据统计,上海在2018年挂牌的11幅“城中村”改造地块中,有3幅为动迁安置房地块,1幅为商办地块,其余7幅均为纯商品住宅用地或商住混合地块,换言之“城中村”改造地块已经成为了上海商品住宅类用地的重要来源之一。这其中,宝山占据了7幅之多,涵盖了庙行、杨行、顾村、大场等区域。

  上海链家市场分析师赵葆根表示,目前,上海“城中村”改造项目的地块出让,往往以经营性用地和保障房用地结合的形式,例如今年宝山区N12-1001编制单元13A-02地块出让之前,其所属的康家村改造项目,已经出让了两幅动迁安置房用地。

  “另外,从今年已成交的‘城中村’改造地块的出让情况来看,最终竞得的企业,均有当地镇属企业参股。在2013年颁布的《关于上海市开展“城中村”地块改造的实施意见》中要求‘城中村’地块改造以自我平衡为主。因此,这种经营性与保障性用地出让结合的方式,有效分担了动迁安置成本,有利于‘城中村’改造项目的推进。”赵葆根补充道。

  在上海的47个“城中村”改造项目中,2017年6月才拿到批文、最晚启动的宝山区杨行老集镇“城中村”工程,在启动仅一年的时间里已经完成了老集镇737户居民的动迁。2017年底,普陀最后的成片二级以下旧里棚户区东新村也被全部征收完毕。2018年7月27日,上海轨道交通5号线的肖塘站附近土地出让,原本在那里面积近4万平方米的“城中村”,不久的将来将变身成为漕河泾开发区南桥园区。

  随着“城中村”改造工作的陆续展开,上海不仅得以优化土地利用结构、合理调整空间布局、改善居住生态环境、促进产业转型升级、加快城乡一体化发展,更在改造中盘活了大量具有居住属性的土地,而这对于住宅用地极为稀缺的上海而言已是不可多得。

  将迎来土地市场高点

  “城中村”改造不断为上海土地市场造血,从2018年已挂牌、入市的“城中村”改造地块来看,这些稀缺的住宅用地供应正在重新激活土地市场。

  事实上,一改上半年的冷清行情,进入下半年后,上海土地市场,尤其是住宅用地的出让逐渐放量。7月以来,已有来自青浦和金山的6幅商品住宅类用地成交。而在8月,随着宝山、闵行、徐汇、青浦、奉贤等区更多地块入市,上海土地市场很可能将迎来今年以来的成交高点。

  不过,尽管住宅用地的供应有所增加,上海土地市场稳定且冷静的整体局势并未改变。从6月末开始,一连几块土地的“终止出让”就足以说明这一点。

  6月28日,上海土地市场发布公告称,根据出让人申请,终止宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10地块的出让活动。半个月后,青浦区华新镇的一幅土地也终止了出让。

  随后,7月17日和7月18日,闵行区浦江镇轨道交通8号线芦恒路1-4-4地块和宝山区大场镇W121301单元33-02地块也相继终止出让。终止理由分别是根据“出让人申请”以及“根据出让人要求,需进一步加强完善规划建设条件”。

  不过在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,地块不排除因为无人竞买而终止出让,这也在某种程度上说明房企拿地是比较理性的。随着上海的土地供应节奏加快,不排除部分房企放弃此次拿地等待更好时机。与此同时,也可能是房企销售业绩受影响,推迟拿地的时间节点。

  上海某房企相关负责人告诉中国房地产报记者,从拿地就能看出一个企业是否踩准了点。在什么时候拿,什么价钱拿,什么地方拿不仅影响着企业当下的布局,更影响着未来几年项目的产品定位、销售回款等一系列问题。上海当前拿地的门槛很高,不少房企都被迫转移目标到杭州(楼盘)、南京(楼盘)甚至环沪三四线城市拿地,但不代表放弃对上海市场的关注。

  上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者,当前上海每幅土地一般仅有一家或两家房企入围竞拍,有的地块尽管有两家报名但大多不愿意主动加价。另外,房企对当前楼市预期不高,除了个别大房企可以拿下一两块重量级地块外,预计其余地块不太会出现热销格局。

  8月的第一天,上海土地市场的大门因一幅总价近百亿元的商住办混合地块的出让再度开启,仅两轮竞价,该地块最终由万科间接附属公司上海鑫侨高置业有限公司以98.63亿元摘得,楼面价达2.76万元/平方米,溢价0.13%。而在未来的一个月里,上海还将有7幅住宅用地和一幅商业用地入市。  

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