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赣江新区:春天还远吗?
页面更新时间:2019-02-27 08:34

      

2016年6月6日,那是一个夏天,国务院在赣江的北边画了一个圈,神话般崛起座座新城,奇迹般聚起座座金山。作为赣江新区的绝对主干道金山大道,大概就是这个意思吧。

作为频繁出现在省政府工作报告中的赣江新区,一出生就自带主角光环,起点高、立意高、目标远大,毕竟是国家级新区。

广义上的赣江新区是包含现如今经开区、儒乐湖组团、临空组团、永修组团和共青城组团,但是在地产圈狭义上的赣江新区一般单指儒乐湖组团,也是赣江新区管委会司令部所在。

NO. 1|

按照儒乐湖的规划应该属于赣江新区的核心区,是一区四园四小镇的规划。看规划金山大道左侧为产业园区为主,分别设立了光电信息产业园、新能源汽车产业园、军民融合产业园、中医药科创产业园、创新创意小镇。

在金山大道右侧全部都是生活相关的规划:现代服务业聚集区、文化旅游小镇、健康活力小镇、意大利风情小镇。

其规划空间形态各有特色,功能内涵各有内容,组团式、园林式、嵌入式和小街区,修建窄马路、密路网的空间布局,构建慢性交通系统。这个立意就是希望整个新区是一个绿色新区,对行人友好、步行成本低。

这个区域的成立就是要给南昌补上一个产业短板,也可以承接沿海地区的产业内迁,并且吸引更多的投资和人口。对经济的支持自然是不用多说,在行政审批上也放权,大力改革,行政管理服务于产业,其先进性会向长三角那种方向靠拢。

那么问题来了,你觉得赣江新区的招商引资会不会很成功?换个通俗的说话,赣江新区的产业发展前景是否看好呢?

NO. 2|

2019年新年还没过完,府尹大人就早早地来到儒乐湖边种下一颗春天的树苗,在这连日春雨的滋润下,想必长势喜人,所以老罗也趁着春雨正滋润的时候紧跟党的脚步,来到儒乐湖边看看这颗树苗的近况。

翌日,一行人驱车沿江北上,观赏着赣江风光一路把城市抛在身后。行程上交通是非常的顺畅,大约半小时我们就从城区拐入了儒乐湖大道,来到了儒乐湖核心区。

老罗上一回来到这个片区的时候,这里还不叫赣江新区,当时叫临空产业区,绿地集团在这里新建了一个空港小镇。只记得那时车开到了路的尽头,走到了一个村庄的地界,顺着泥土路又行驶了好远才到达目的地,如今已经找不到当年的痕迹了。

同行有一位新朋友从未来过赣江新区,到了这里便从灵魂深处发出了一个直击灵魂的拷问:这里怎么没有人啊?

老罗还没来得及解释,新朋友又发出了第二个灵魂拷问:这里的温度是不是比南昌低5度?

感情我们是已经离开了南昌么?不过这里和主城区之间确实存在割裂效应,连接不甚紧密。途中还会看见经开区的大片厂房和烟囱,观感不甚好。

NO. 3|

我们一行人向府尹大人的树苗行过注目礼之后,便在这边转了几圈。目前该片区的两条主干道就是儒乐湖大道和黄堂东街,目前的所有产业都在这两条东西向干道两侧。虽然这个片区目前面积不大,但是已经有了国内的光电产业大佬在此落户,此外还有新能源产业。

本以为是一个人迹罕至的地界,但是我们依然探测到了生命存在的迹象。说明此前内心深处对于赣江新区的预期还是比较低的,欧菲光园区边上的宿舍里已经几乎住满,也有了一定的生活配套。

附近地块一直有工地在建设,建成的部分都新式的建筑,铺装路面和街边绿化俨然一排新城的气息。这一切都在儒乐湖北岸和绕城高速之间,是一片狭长的区域,而真正的核心区在于儒乐湖的南岸。

NO. 4|

虽然儒乐湖还是一片干涸的洼地,但在金山大道上已经可以清楚地看到整个湖的轮廓,来到南岸唯一的人工痕迹就是金山大道东侧的绿地星镇售楼处及背后的商业配套,沿湖的公园也有了雏形。但是也就止步于此了,再往前就完全没有路了。

也就是说整个南岸的路网还完全没有开始。南岸的规划就是那几个小镇为主,绿地儒乐星镇就是其中的重头戏,另外据说可能会由万科来承建其中一部分。

在湖的西南岸就是产业规划的重头戏,从金山大道极目远眺并未看到建设的痕迹。交通路网是一个新区崛起的首要因素,大规模的建设必然少不了路网的支持。

这个片区目前也是没有公共交通的,产业园的年轻人要想去市区还是成本略高。本来定稿的一号线儒乐湖延长线在最近的宣传中也不再提了,只是力争开通一号延伸线机场段。

客观的说,儒乐湖新城还是任重而道远。

NO. 5|

赣江新区毕竟是国家级新区,集全省之力打造,对于它的未来并没有太多的怀疑,只是到底需要多长时间才能形成一个宜居宜业的新城,这个还有待商榷。

红谷滩新区至今足足有20年了,08年的时候丰和大道以西还是比较人烟稀少的,在2012年万达广场即将开业的时候,不少人也觉得万达作为一个商场的选址是不是有点偏僻了,那时候的红谷滩已经14年了。

所以很多人对九龙湖也不抱有太好的预期,也是觉得人气不足,我觉得只是时间还没到那个份上。九龙湖至今也才5年,再给九龙湖10年应该还是有一个不错的未来。下面我们来讨论一个逻辑,有利于分析儒乐湖的情况。

个人以为,地产的投资客还是对地产发展是有贡献的。这话说出来很多人可能会喷我,说我胡说八道,但是你依然可以想想其中的逻辑。

先说出底层逻辑,房价上涨的最主要因素还是这些年我国的输入性通胀太严重,货币发行太厉害,没有这个底层逻辑的支持,炒房客和开发商手段再厉害也不可能哄抬房价,池子里的水不够,哪里会有浪花。

每次金融端一收紧银根,楼市就熄火,一放松就欢腾,就是这个道理。除此之外还有就是城市化带来的人口涌入效应。

其实九龙湖就是一个典型的投资客驱动的新区。当初万达和绿地建设之时,90%以上都是投资客在买,如果没有这个投资客的支持,试问这个片区自住客当时是否会买?

我的答案是:会,但是很少,而且都是有一搭没一搭的买。结果会是万达和绿地的项目建设必定难上加难,片区发展缓慢,群众会视九龙湖为一个鬼城。

网上有一个段子说:地产发展这么久,地产商背了几万亿债务,居民也背了几十万亿的债务,政府那里还有天量债务,那么谁赚钱了,钱去哪了?

钱去了基础建设:路网、地铁、市政配套、学校、医院等等。没有那些基础建设哪里来的新城区,基础建设到了一定程度,就会开始吸引真正的自住客户,慢慢就会逐步完善一个新城的人气。

如果当初一个新城的起步没有投资客的支持,新城的建设速度会大大降低,对楼市的供应量也会大大减少,那么购买需求会进一步挤压到其他片区,且不说对其他片区的房价有压力,购房人对新区的接受程度也会大大减少,更加不利于供应端。

那么回到儒乐湖新城,投资客的预期其实对这个新城的建设速度也有很大的影响,说的更通俗就是市场对儒乐湖的预期到底好不好,也会影响儒乐湖的发展进度。至于儒乐湖市场预期如何,只能交给市场价格去判断了。各位读者大人依然可以在评论区留言说出你的想法!

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总编 | 夏侯俊杰  作者 | 老罗

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